绿地地产（济南）有限公司、马欣宇商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁01民终11233号

上诉人（原审被告）：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。

法定代表人：黄平，总经理。

委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。

委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。

被上诉人（原审原告）：马欣宇，女，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：王圣艳，山东世闻律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴允波，山东世闻律师事务所律师。

上诉人绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人马欣宇商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2021)鲁0104民初5532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

绿地公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书第二项；2.依法改判驳回马欣宇要求绿地公司支付逾期交房违约金的诉讼请求；3.一、二审案件受理费由马欣宇承担。事实与理由:原审判决认定绿地公司应支付马欣宇逾期交房违约金属基本事实认定不清，证据不足。一、结合原庭审马欣宇自述的事实以及现有证据足以证明绿地公司已于2022年1月9日向马欣宇履行了收房告知义务。首先，2020年1月9日双方签订《济南市商品房买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，约定由马欣宇自愿购买绿地公司开发建设的西客站片区实验中学东侧B地块二期项目X室商品房。附件《补充协议》第三条约定，绿地公司于2020年3月31日前将取得建筑工程竣工验收备案单的商品房交付于马欣宇。因涉案房产于2017年6月16日即已竣工验收，具备交付条件，马欣宇所购房产属现房销售。故，《买卖合同》签订当日，绿地公司口头告知马欣宇“现在即可收房”，并为马欣宇开具《房屋结算及进户凭证》。马欣宇签字领取了《房屋结算及进户凭证》，并于领取当日下午15：08：22依据该凭证通过POS机刷卡方式补齐了房屋差价356元。可见2020年1月9日绿地公司已履行收房告知义务，且双方已对涉案房产进入实质性交付阶段。原庭审调查过程，马欣宇对《买卖合同》签订当日绿地公司已告知其收房的事实予以明确自认，并记录在卷。其次，《补充协议》第三条第3款约定：“甲方发出交房通知的形式可以使电话、传真、信函、报纸公告等形式。乙方应在甲方发出的房屋交付通知确定的交付时间，或合同约定的交付时间(仅适用于甲方未发出交付通知的情形)，到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款(如有)和该房屋各类费用。”由此可见，发出交房通知，并非绿地公司向马欣宇交付房产的唯一方式。因2020年1月9日《买卖合同》签订之时，涉案项目已过集中交付时间，故绿地公司仅于《买卖合同》签订当日，口头告知马欣宇可以收房。虽未有正式书面通知，但该告知行为亦是符合《买卖合同》之约定。原审判决P5认定“应当在合同约定的交房时间内再次向马欣宇正式交房通知”与合同约定不符，无任何事实基础以及法律依据。二、涉案房产虽存在漏水的事实，但该事实不能成为马欣宇拒绝收房的正当理由。2020年1月9日，绿地公司向马欣宇履行告知义务后，马欣宇拒绝收房，此后所产生的法律风险及相应损失应由马欣宇自行承担。《补充协议》第四条第4款约定：“如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量和装修问题……但乙方不得以此为由拒绝或者拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付，并按乙方原因造成房产未能按期交付执行。”涉案房产存在渗水情况属实，但绿地公司认为房产漏水既非地基基础问题所致，亦非房屋主体结构工程质量所致，仅属一般质量问题，并不能成为马欣宇拒绝收房的正当理由。依据《补充协议》第三条第4款之约定，2020年1月9日绿地公司告知马欣宇收房后，马欣宇因个人原因未及时办理收房手续，并不能阻碍涉案房产已实际交付马欣宇事实的发生，应视为2020年1月9日绿地公司已将涉案房产交付于马欣宇，绿地公司不存在逾期交付的违约情形。综上，2020年1月9日绿地公司已告知马欣宇房产交付事宜，原审法仅以绿地公司未向马欣宇发送正式交房通知为由，认定绿地公司明显逾期交房的情况，进而认定绿地公司需向马欣宇支付逾期交房违约金属事实不清，证据不足。请求二审法院在查明案情的基础上，依法改判支持绿地公司的全部上诉请求。

马欣宇辩称，一审判决认定事实清楚，绿地公司逾期交房已构成违约，应当支付逾期交房违约金。首先，绿地公司一审提交的证明不能证明其于2020年1月9日已履行交付义务，马欣宇一审自认的事实是绿地公司告知马欣宇可以去查看房屋，而不是告知收房。第二，签订《买卖合同》时涉案房屋虽竣工验收，但不具备交付条件，绿地公司也没有向马欣宇交房。2020年1月9日《买卖合同》签订当日，马欣宇要求看房，马欣宇看到房屋的是一片狼藉。地面有积水、下水管道反水、墙面多处渗水，已严重影响正常使用。绿地公司承诺尽快给予维修，修复后通知交房时间。第三，涉案房屋存在严重漏水情况，已严重影响正常使用，直至2021年9月27日绿地公司才修复了涉案房屋，履行交付手续，已逾期交房构成违约，应当支付违约金。绿地公司怠于维修房屋，直至一审庭审中，在马欣宇和一审法官多次催促下，绿地公司才于2021年9月27日电话告知已修复可以交房了。绿地公司最早于2021年7月23日通知马欣宇办理交付手续，但涉案房屋一直是表面修复了，没几天又漏水，反反复复，直到2021年9月27日，涉案房屋才算修复。根据民法典第610条规定，“因标的物不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》3条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。结合上述规定及司法实践，房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，房屋不具备交付条件，购房人也可以拒绝收房，此时导致房屋逾期交付的出卖人应承担逾期交房的违约责任。本案中，马欣宇可以拒绝收房，绿地公司应当承担逾期交房的违约责任。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决合法合理，请求驳回上诉、维持原判。

马欣宇向一审法院起诉请求：1.请求判令绿地公司继续履行《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》，并限期交付房屋；2.判令绿地公司支付违约金暂计43781元（以1199499元为基数,按日万分之一计算，自2020年6月1日起至2021年6月1日止，全部违约金计算至实际交付之日）；3.判令绿地公司增加赔偿违约金暂计4219元（自交房宽限期满后2020年6月1日至2021年6月1日，全部违约金计算至实际交付之日）；4.判令绿地公司承担房屋折损10000元；5.诉讼费用由绿地公司承担。

一审法院认定事实：2020年1月9日，马欣宇与绿地公司签订《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）202010360798】，约定马欣宇购买绿地公司开发的西客站片区实验中学东侧B地块二期项目X室商业用房一套，总价款1199499元。合同附件五补充协议约定，房屋交付时间为2020年3月31日之前，具体时间以绿地公司发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，双方协商一致，在绿地公司取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向马欣宇发出房屋交付通知。第三条第8款约定，甲乙双方协商一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同还对其他事项进行了约定。

经查，涉案楼盘项目于2017年6月16日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，于2018年9月5日取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》【济综验第2018121号】。马欣宇于2020年3月6日取得涉案商品房的不动产权证书，涉案房屋登记坐落于济南市槐荫区绿地香榭新里广场X室。绿地公司分别于2021年7月23日、8月12日、9月27日电话通知马欣宇前往办理房屋交付手续，马欣宇以房屋漏水、积水严重未修复为由拒绝收房，2021年9月27日以表面已修复、无法确定是否完全修复为由至今未前往办理房屋交付手续。

另查明，涉案项目工程总承包人天元建设集团有限公司济南第六建筑工程分公司与马欣宇亲属的公司即历下区欣宇装饰广告制作中心、济南历下和广艺广告制作中心、济南君邦广告装饰有限公司签署协议书，将涉案房屋折抵工程款，现该抵债房登记于马欣宇名下。

对当事人有争议的证据及事实，一审法院认定如下：关于涉案房屋是否属于逾期交房的问题。本案中，合同约定的交房时间为2020年3月31日前，马欣宇在2020年1月9日即合同约定的交房时间之前查验房屋时发现存在质量问题未予收房，绿地公司作为开发商应积极进行维修，且如果绿地公司认为现有房屋符合合同约定的交房条件，应当在合同约定的交房时间内再次向马欣宇发出正式的交房通知。通过本案庭审调查及现有证据来看，在马欣宇就涉案房屋质量问题一直与绿地公司联系的情况下，绿地公司在合同约定的交房时间内并未再次向马欣宇发出正式的交房通知，涉案房屋亦未按期交付马欣宇使用，已构成违约，绿地公司应承担逾期交房的违约责任。

一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。马欣宇与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，均合法有效。马欣宇与绿地公司均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，绿地公司在合同约定的2020年3月31日前未将符合合同约定的商品房交付，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。

关于逾期交房违约金的计算方式，涉案合同补充协议第三条第八款第（1）项为绿地公司的具体交房时间约定了不承担责任的60天宽限期，该条款系双方当事人的约定,未明显侵害购房者的利益,亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定,双方当事人均应按照约定履行。第三条第八款第（2）项主要约定的是违约金的计算标准，并未对宽限期后的61日至90日之间的30日应否承担违约金进行约定。因此,从整个第八款内容来理解,绿地公司应自60日宽限期届满之后承担逾期交房的违约责任。此外,《补充协议》第三条第八款第二项在约定违约金的计算方式时,绿地公司未对30天是否承担违约责任进行约定,侵害了购房者的利益,绿地公司亦不能对该30天免责。综上,绿地公司应自60日宽限期届满后即2020年5月31日起开始承担逾期交房违约金，对宽限期届满后30日的违约金计算标准应当参照该条款中约定的已付房款日万分之一的标准计算逾期交房违约金。另外，绿地公司在2021年9月27日电话告知马欣宇涉案房屋已修缮完毕通知其前往办理房屋交付手续，但马欣宇至今仍以各种理由拒绝收房，根据补充协议第三条第5款约定，“乙方拒绝接收该房屋或未按甲方所发出的房屋交付通知的要求办理该房屋交付手续的，均按照由于乙方原因造成房屋未能按期交付处理，同时视为乙方已接收该房屋，该房屋的一切风险与责任自甲方所发出的房屋交付通知中确定的该房屋的具体交付日期起，已全部转移至乙方…”，因此，自2021年9月27日起应视为绿地公司已向马欣宇交付涉案房屋，逾期交房违约金的时间应计算至2021年9月26日。因马欣宇不予接收房屋，由此扩大的损失应由其自行承担。因此，对马欣宇主张绿地公司向其支付自2020年6月1日起至2021年9月26日止按照日万分之一计算的违约金部分的诉讼请求，符合合同约定且不违反法律规定，一审法院予以支持。

关于马欣宇要求绿地公司限期交房的诉讼请求，在庭审中，绿地公司多次表示随时可以交付房屋，且经法院多次协调双方庭下自行协商处理交房事宜，在2021年9月29日调查中，绿地公司明确表示房屋已修缮完成随时可以交付并已于2021年9月27日电话通知马欣宇收房，马欣宇亦当庭表示同意随时收房，但马欣宇至今未前往办理收房手续。对于其该项诉讼请求，绿地公司仍应当履行合同约定的交房义务，马欣宇应当按时配合收房。

关于增加赔偿违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，马欣宇要求按照同地段同类房屋租金标准4000元/月计算违约金，但该租金标准系其自行估计数额，经法庭释明后，其未申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定，且马欣宇所提交的现有证据不足以证明其上述主张，绿地公司对此亦不予认可，对于其该项诉讼请求，一审法院不予支持。

关于房屋折损的诉讼请求，其所提交证据不足以证明其该项主张，且马欣宇未就房屋折损情况申请鉴定，依据不足，一审法院不予支持，其可另行主张。判决：一、绿地地产（济南）有限公司于判决生效之日起十日内将坐落于济南市槐荫区绿地香榭新里广场X室房屋向马欣宇交付；二、绿地地产（济南）有限公司于判决生效之日起十日内向马欣宇支付逾期交房违约金（以1199499元为基数，自2020年6月1日起，按日万分之一的标准计算至2021年9月26日止）；三、驳回马欣宇要求绿地地产（济南）有限公司增加赔偿违约金的诉讼请求；四、驳回马欣宇要求被告绿地地产（济南）有限公司承担房屋折损的诉讼请求；五、驳回马欣宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，减半收取计675元，由马欣宇负担153元，由绿地地产（济南）有限公司负担522元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿地公司提交证据一：《绿地控股集团有限公司收据》，证据二：《房屋结算及进户凭证》，证据三：中国农业银行POS刷卡单原件1份。以上证据欲证明：2020年1月9日，马欣宇签订《济南市商品房买卖合同》当日，绿地公司即告知被上诉涉案房产属现房销售，现在即可收房。马欣宇同意收房，随即签署《房屋结算及进户凭证》，并依约支付房屋面积差额356元，履行收房义务。2020年1月9日绿地公司即履行了通知被上诉人收房的义务，涉案房产不存在逾期交付的情形。马欣宇对证据一真实性无异议，对证据二、三真实性有异议，客户签名马欣宇与收据中马欣宇三字明显不是同一人，2020年1月9日绿地公司通知马欣宇补交差额，只告诉马欣宇去查看房屋，如果房屋没有质量问题可以办理交接手续。本院经审查后认为，马欣宇对绿地公司提交的证据一的真实性没有异议，本院予以确认，对于证据二、三马欣宇虽对真实性有异议，但马欣宇无反驳证据予以推翻，本案纠纷系因马欣宇看房发现问题引起，且已实际支付差额款，对该两份证据的真实性本院予以确认。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，马欣宇、绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。

本案的争议焦点问题是：绿地公司是否构成逾期交房违约。涉案补充协议约定，绿地公司在2020年3月31日之前将取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单的房屋交付于马欣宇。绿地公司虽然于2017年6月16日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，于2018年9月5日取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，但马欣宇在2020年1月9日查验房屋时即对涉案房屋存在的漏水、渗水、积水等问题向绿地公司反映，绿地公司作为开发商应积极履行维修责任，在合理期限内对涉案房屋存在的问题进行维修。从马欣宇2020年1月9日反映质量问题至2021年9月27日绿地公司维修再次通知马欣宇收房，时间跨度超过一年半，远超出质量维修的合理期限，绿地公司怠于履行维修义务的行为损害了马欣宇占有、使用涉案房屋的权利，给马欣宇造成了损失，绿地公司构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。一审法院判决绿地公司承担逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。

综上所述，绿地公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费减半收取计675元，由上诉人绿地地产（济南）有限公司负担522元，被上诉人马欣宇负担153元；二审案件受理费1350元，由上诉人绿地地产（济南）有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长尹腾

审判员闵雯

审判员焦玉兴

二〇二二年二月十四日

书记员朱俞颖